전세사기, 남의 일이 아닙니다.
보증금을 돌려받지 못해 전 재산을 잃는 피해자가 매년 수천 명에 이르고 있습니다.
특히 신축 빌라, 오피스텔, 고시원 등 **깡통전세(실거래가 < 대출+보증금)**가 많아
사회 초년생·신혼부부의 피해가 집중되고 있습니다.
이 글 하나면 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 항목 5가지를
체계적으로 확인할 수 있습니다.
✅ 1. 등기부등본으로 집 상태와 소유자 먼저 확인하기
- 등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’과 같은 문서
- 등기부등본에서 반드시 확인할 것:
- 집주인이 계약 상대와 동일한지
- 근저당(담보대출)이 설정되어 있는지
- 선순위 채권이 내 보증금보다 많은지
❗ 선순위 채권 > 보증금일 경우, 경매 시 전세금 반환이 어려워집니다.
✅ 2. 전입신고 + 확정일자는 필수 안전장치
- 주민센터 or 정부24에서 가능
- 효력:
- 전입신고 → ‘대항력’ 발생 (나도 집주인에게 권리 주장 가능)
- 확정일자 → ‘우선변제권’ 발생 (경매 시 먼저 돈 받을 수 있음)
📌 확정일자는 계약 당일 바로 받아야 함!
계약서 원본을 가지고 주민센터 방문 → 도장 찍으면 끝입니다.
✅ 3. 시세보다 싸면 일단 의심하자
- 시세보다 10~20% 저렴한 전세는 깡통전세일 확률 높음
- 집주인이 매매가보다 높은 전세금 요구 시 → 리스크 매우 큼
- "대출 많지만 걱정 말라"는 말은 100% 주의
주변 부동산 2~3군데에서 시세 체크는 필수입니다.
✅ 4. 집주인 세금 체납 여부도 조회 가능
- 세금 체납 시, 압류로 전세보증금 회수 어려움
- 정부24에서 집주인 동의 시 지방세 체납 조회 가능
- 임대인이 공공기관에 체납하고 있다면 → ‘경고등’
✅ 5. 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수
전세보증보험이란?
→ 전세계약 기간 중 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면
정부가 대신 돌려주는 제도입니다. (보증기관: HUG, SGI 등)
✔ 가입 조건
- 계약서상 임차인 명의가 명확해야 함
- 등기부등본상 선순위 권리 없음 또는 보증금이 선순위보다 적을 것
- 전입신고 및 확정일자 완료해야 신청 가능
- 집주인이 법인일 경우 가입 제한이 많음
✔ 가입 방법
- HUG (주택도시보증공사) https://www.khug.or.kr
- SGI서울보증 https://www.sgic.co.kr
- 서류:
- 전세계약서
- 등기부등본
- 확정일자 및 전입신고 확인서
- 가입비용: 보증금의 약 0.1~0.15% 수준 (예: 보증금 1억 원이면 약 10만 원대)
✔ 보장 범위
- 집주인이 보증금 반환하지 않을 경우 → 보험사에서 대위변제
- 변제 후 보험사가 집주인에게 구상권 행사
📌 보증보험은 나의 보증금 전액을 지키는 마지막 안전장치입니다.
전세계약 전 → 보증보험 가능 여부 꼭 확인하세요.
💬 전세사기 관련 Q&A
Q. 계약하려는 집 등기부등본에 근저당이 있으면 어떻게 하죠?
A. 보증금이 근저당보다 낮으면 가입 가능성 있으나, 가급적 피하세요.
Q. 확정일자와 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 계약서 작성 후 1~2일 이내, 늦어도 입주 전까지 완료해야 대항력 확보됩니다.
Q. 전세보증보험은 중간에 가입 못 하나요?
A. 일부 기관은 계약 후 1개월 이내만 가능하므로 사전 확인 필수!
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